Nejen Praha, ale už i Brno se dlouhodobě potýká s tím, že poptávka po bytech výrazně převyšuje nabídku. Bytů je málo a navíc jsou drahé. V budoucnu můžeme být svědky postupného vylidňování Brna do okolních vesnic, narůstajícího počtu aut při dojíždění za prací, nedostatku parkovacích míst, zhoršování kvality ovzduší … nebo počkat … neděje se to už dnes?

Problematika bydlení v Brně

Ambicí tohoto článku rozhodně není komplexně rozebrat všechny důvody, proč tomu tak je. Sama bych však chtěla jednoho dne z nájmu do vlastního, a proto se zamýšlím nad tím, kde je hlavní kámen úrazu a jestli se s tím dá něco dělat. Věřím, že následující tři body by bydlení v Brně „nakoply“:

1. Schválit kvalitní územní plán Brna, který vymezí nové plochy pro bydlení.
2. Lépe uchopit bytovou politiku některých městských částí.
3. Zpracovat a schválit kvalitní stavební zákon.

1. Územní plán musí být priorita

Pro zdravý rozvoj každého města je naprosto zásadní mít kvalitní územní plán. Územní plán je koncepční dokument, který především stanoví, kde se může stavět a za jakých podmínek. Platný územní plán Brna však standardy kvalitního územního plánu nesplňuje a jsem přesvědčena o tom, že je to jedna z hlavních příčin, proč se teď v Brně s bydlením válčí. Územní plán Brna je platný už od 3. 11. 1994! Je tedy zastaralý a zbytečně blokuje rozvojové plochy, které by v budoucnu mohly být využitelné pro výstavbu nových bytů. V roce 2014 sice byla schválena jeho zásadní změna, ovšem ta před soudem neobstála a byla zrušena.

Nedostatek ploch určených pro bydlení v platném územním plánu logicky zapříčinil vysokou cenu stávajících bytů. Poslední volné plochy pro bydlení skupují především developeři, kteří sice byty staví, ale pak je také draze prodávají. Lze dohledat, že cena bytu o velikosti 2+1 se v roce 2019 průměrně pohybovala okolo 3,1 mil. Kč, přitom o čtyři roky dříve se cena stejně velkého bytu pohybovala okolo 2,1 mil. Kč. Pro představu, v roce 2007 se v Brně postavilo 2730 nových bytů, v roce 2017 1889 nových bytů a v roce 2018 to už bylo pouze 1163 nových bytů. Průměrná cena prodaných novostaveb se v Brně pohybuje okolo 64 tis. Kč za m2.

Co je však pozitivní, Brno konečně připravuje nový územní plán. Resp. k jeho pořizování bylo donuceno zákonnou úpravou ve stavebním zákoně, podle které platí, že Územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny, územní plán obce a regulační plán schválené před 1. lednem 2007 lze do 31. prosince 2022 podle tohoto zákona upravit, v rozsahu provedené úpravy projednat a vydat, jinak pozbývají platnosti. Jinými slovy, pokud se do konce roku 2022 nestihne schválit nový územní plán, Brno bude bez územního plánu, což by pro bytovou politiku mohlo fakticky znamenat ještě horší stav než je dnes.

Proces pořizování územního plánu je náročný nejen časově, ale i věcně. Probíhá v několika fázích, finálně ho schvaluje zastupitelstvo, které tedy nese za jeho výslednou podobu odpovědnost. V průběhu pořizování však převážnou část práce musí udělat tzv. pořizovatel, kterým je Magistrát města Brna, odbor územního plánování a rozvoje.

Nyní se blíží (z pohledu veřejnosti) nejdůležitější fáze pořizování územního plánu – veřejné projednání. Veřejnost se veřejného projednání může zúčastnit a nejpozději do sedmi dnů od jeho konání může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky či námitky. Z interních zdrojů  vím, že návrh územního plánu bude před veřejným projednáním zveřejněn nejpozději od 2. 4. do 13. 5. 2020. Vlastníci by proto rozhodně měli sledovat úřední desku, na které bude veřejné projednání s předstihem oznámeno. Město ani pořizovatel totiž nemají povinnost obesílat jednotlivé vlastníky s informacemi o pořizování nového územního, jak si mnozí často myslí a pak jsou překvapeni, když se jejich pozemek mění z orné půdy na plochu výroby apod. Komunikace s veřejností probíhá pouze skrze úřední desku. Sama budu vývoj učitě sledovat a dále o něm informovat.

2. Bytová politika Brna

Kromě územního plánu lze bytovou situaci ovlivnit také skrze bytovou politiku. Na webu města Brna je zveřejněna Strategie bydlení města Brna 2018 – 2030, ve které se dozvíte zajímavé informace třeba o obecním bytovém fondu. Na základě SWOT analýzy byly mj. vytipovány jeho slabé stránky: „špatný technický stav části obecního domovního a bytového fondu v centru města (především MČ Brno-střed a MČ Brno-sever), nízký zájem o obecní byty s velkou obytnou plochou z důvodu vysokého nájmu, nerealizující se záměry územního plánu vedou k prohlubování zanedbanosti obecního bytového fondu, včetně dalšího chátrání domů určených k demolici, nedostatek finančních prostředků na komplexní opravy a modernizaci bytového fondu, chybějící strategie oprav obecního bytového fondu pro všechny MČ.“

Toto zhodnocení mě jen utvrzuje v tom, že kromě schválení kvalitního územního plánu je potřeba také lépe nastartovat bytovou politiku některých městských částí Brna. Například městská část Brno-střed v současné době disponuje cca 600 volnými byty, které jsou řadu let prázdné. Město přichází o nájemné a přispívá k negativnímu stavu ohledně nedostupnosti bytů. Bylo by vhodné investovat více a rychleji do oprav obecních bytů, ale také obnovit opravy obecních bytů na vlastní náklady s možností umoření nájmu.

Dále by mohlo pomoci změnit pravomoc zakotvenou ve Statutu města Brna, že plánovací smlouvy (tj. smlouvy uzavírané na jedné straně s městem a na druhé straně s developery ohledně výstavby bytových domů), které teď schvaluje zastupitelstvo města, by rovnou schvalovaly městské části. Bylo by to flexibilnější a mohlo by to vést k rychlejší výstavbě.

3. Nový stavební zákon

Další příčinou drahého a nedostupného bydlení je nedostatečný stávající stavební zákon. Přitom poslední novela stavebního zákona, účinná od roku 2018, měla přispět ke zrychlení povolovacích procesů. Po uplynutí dvou let se však nebojím říct, že povolovací procesy naopak zkomplikovala a prodloužila (např. dlouhá čekací doba pro získání závazného stanoviska orgánu územního plánování, bez kterého nelze vydat územní rozhodnutí, v Brně tato doba z mé pracovní zkušenosti činí cca půl roku).

Mnozí proto vkládají naděje do připravovaného nového stavebního zákona, u kterého se však s ohledem na poslední události nabízí otázka, jestli vůbec někdy spatří světlo světa. Ještě donedávna totiž bylo jasné, na jakých principech má nový stavební zákon stát. Byť  byly tyto principy kritizovány a do určité míry oprávněně, byly jasně definované a dalo se z nich vycházet. Ministryně pro místní rozvoj však pod tlakem některých obcí a měst ustoupila od původního návrhu, aby se územní a stavební řízení více centralizovalo, což ale fakticky znamená, že došlo k podstatnému nabourání koncepce připraveného návrhu zákona. Hlavní nedostatky stávajícího návrhu jsou přehledně shrnuté zde. Na základě tohoto postupu se proto od zpracování stavebního zákona distancovala Hospodářská komora, jeden z jeho hlavních zpracovatelů. Bude ještě zajímavé sledovat, jak celá situace okolo stavebního zákona dopadne. Upřímně, já mu se současnou vládou moc šancí nedávám.