Chystáte se stavět a nejste si jistí, jaké odstupy musíte dodržet od pozemku souseda? A co když se chystáte stavět vy i soused, kdo z vás má ohledně odstupů přednost?
Obecná pravidla
Odstupové vzdálenosti upravuje vyhláška č. 501/2006 Sb. – § 25 odst. 2 a odst. 4. Odstavec čtvrtý zakotvuje obecně odstupy mezi stavbami pro bydlení, odstavec druhý upravuje specificky odstupy mezi rodinnými domy. Základní pravidlo zní, že mezi rodinnými domy musí být zachován odstup min. 7 m. Jestliže však bude některá z protilehlých stěn vyšší než těchto 7 m a zároveň budou v některé z protilehlých stěn umístěna okna obytných místností, pak se musí být odstup staveb pro bydlení větší, neboť musí odpovídat výšce vyšší z protilehlých stěn.
Odstup mezi rodinnými domy lze zkrátit až na 4 m tehdy, když se jedná o zvlášť stísněné územní podmínky a za předpokladu, že v žádné z protilehlých stěn nejsou umístěna okna obytných místností. Pokud tyto podmínky nejsou splněné nebo pokud by měla být vzdálenost mezi rodinnými domy ještě menší, lze si požádat o výjimku z uvedených požadavků podle § 26 vyhlášky.
Tato pravidla se tedy uplatní tam, kde už jiný rodinný dům fakticky (a legálně) stojí. Stejně tak se ale uplatní i tehdy, když na sousedním pozemku sice ještě žádný rodinný dům nestojí, ale existuje pravomocné územní rozhodnutí nebo s ním počítá regulační plán. Pokud však stavebník přichází do „čistého“ území, pak není v umístění své stavby nijak omezen. Neplatí pro něj nejen odstupy mezi stavbami (žádné tu nejsou), ale ani vzdálenost 2 m od hranice sousedního pozemku. Může tak svou stavbu umístit i přímo na společné hranici se sousedem za předpokladu, že v příslušné stěně neplánuje mít žádné stavební otvory. Platí tak jednoduché pravidlo „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. Jedinou brzdou může být obyčejná lidská slušnost a ohleduplnost k sousedům, z pohledu právního pak zákaz znemožnit zástavbu sousedního pozemku.
Když chtějí stavět oba sousedé
Nad rámec těchto poměrně jasných pravidel může nastat komplikovanější případ – když chcete stavět vy i soused a oba jste si už o příslušné povolení zažádali. K této situaci se nedávno vyjádřil soud a dal stavebnímu úřadu vodítko, jak postupovat:
Pokud se sousedé ohledně projektů nedokážou dohodnout, stavební úřad by měl řízení o obou žádostech spojit a vést řízení společné. Pokud přesto povede řízení paralelně, měl by alespoň oba záměry materiálně posoudit ve vzájemné souvislosti.
Kromě toho by se měl stavební úřad vždy v prvé řadě pokusit o smírné řešení rozporů mezi oběma záměry, resp. stavebníky. Pokud neuspěje, měl by odkázat oba stavebníky na řízení o výjimce z požadavků výše uvedené vyhlášky. Jestliže výjimku nebude možné vydat, pak by měl obě žádosti zamítnout, neboť s oběma záměry se pojí stejné právo na umístění do území a oba společně tam přitom umístit nelze. Zcela výjimečně však může stavební úřad dojít k závěru, že jednomu ze stavebníků svědčí „větší právo” na umístění záměru a může mu dát přednost, tedy jeho záměr do území umístí, zatímco druhý zamítne. Takový postup ovšem musí mimořádně přesvědčivě odůvodnit (viz rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 31. 1. 2022, č. j. 30 A 1/2020-133).